Quelles sont les impôts et taxes dus en cas de transfert immobilier consécutif à une vente immobilière ? /Burundi.

Lorsqu’il y a contrat de vente immobilière, il y a des impôts et taxes dus. L’objectif du présent article est d’informer, sur les droits et taxes dus, ainsi que sur les responsabilités fiscales du vendeur et de l’acheteur, qui peuvent être selon la situation, redevable légal et/ou redevable conventionnel des obligations fiscales.

Il est conseillé aux parties à un contrat de vente immobilière, de recourir aux services d’un avocat, pour prévenir un différend, soit entre elles-mêmes, soit entre elles et l’Administration Fiscale au sujet des droits et taxes dus.

A la suite d’une vente immobilière, le transfert de propriété de l’immeuble, du vendeur vers l’acheteur, est subordonné au paiement des impôts et taxes suivants :  l’impôt sur la plus-value, les droits de mutation, la taxe sur la fortune et la TVA.

La plus-value sur vente immobilière.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

Une plus-value est une différence positive entre le Prix de vente d’un actif (immeuble, des actions, des biens) et son prix d’acquisition ou prix de revient. La loi présume que le vendeur d’un immeuble réalise ainsi un bénéfice (enrichissement, valeur ajoutée, plus-value) qui est taxable :C’est l’impôt sur les plus-values sur vente immobilière.

Le redevable légal et conventionnel de l’impôt sur les plus-values.

L’impôt sur les plus-values est légalement dû par le vendeur de l’immeuble. C’est lui en effet qui réalise un gain, un bénéfice. C’est donc le vendeur qui est le redevable légal de l’impôt sur les plus-values, qui a l’obligation de déclarer et de payer cet impôt à l’Administration Fiscale. Si l’impôt n’est pas payé, c’est à lui que l’Administration Fiscale va réclamer le paiement.

Mais dans le cas du vendeur qui n’est pas résident, le redevable légal de la plus -value est l’acheteur, qui retient 5% sur le prix de vente, le déclare et le paye à l’Administration Fiscale. Mais en réalité, cette taxe est supportée par le vendeur non résident. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’acheteur retranche l’impôt dans le prix de cession convenu, et donne le reste au vendeur.  S’il ne le fait pas, c’est à lui que va réclamer l’Administration Fiscale le paiement de cet impôt.

Néanmoins, dans les deux cas ci-haut, les parties à travers le contrat de vente peuvent se convenir que la plus-value est à charge de l’acheteur ou du vendeur. La partie à qui pèse le paiement de la plus-value devient ainsi redevable conventionnel. Si celui-ci s’acquitte de son obligation conventionnelle, l’Administration Fiscale y trouve son compte. Elle est désintéressée car seul compte pour elle le paiement. Mais s’il ne le fait pas, ce n’est pas à lui que va s’adresser l’Administration Fiscale pour réclamer le paiement, mais bien au redevable légal selon le cas. Cette situation fait l’objet de plusieurs contentieux entre l’acheteur et le vendeur, lorsque le redevable conventionnel se rétracte et veut mettre le poids du paiement de l’impôt sur le redevable légal.

Le calcul de l’impôt sur plus-value

La plus-value est calculée en appliquant au prix de cession un coefficient, qui varie de 2,5% à 20%, conformément à l’article 89 de la Loi portant Impôt sur les Revenus. Le coefficient augmente de façon inversement proportionnelle à la durée de détention de l’immeuble par le vendeur. Autrement dit, le coefficient est plus petit, chez les vendeurs qui ont possédé l’immeuble vendu durant 30 ans ou plus (2,5%). L’impôt sur la plus-value est alors calculé en multipliant la plus-value par 15%.

Lorsque le prix de vente est jugé inférieur à la valeur réelle de l’immeuble, l’Administration Fiscale est en droit de le redresser et fixer un prix de cession supérieur. Elle le fait sur base d’une Ordonnance ministérielle du 27/02/2025 ayant pour objet de fixer les valeurs de référence par are ou mètre carré de cession immobilière.

Les exonérations.

L’opération de vente immobilière est exonérée de l’impôt sur les plus-values dans les cas et sous les conditions suivantes :

• L’immeuble cédé ou la fraction d’immeubles est à usage d’habitation ;
• L’exonération n’est accordée qu’à un seul immeuble ou une seule fraction d’immeubles ;
• Une nouvelle exonération peut être accordée pour un autre immeuble ou une autre fraction d’immeubles après l’écoulement d’une période de 5 ans comptée à partir de la dernière cession.

Les droits de mutation.

Les droits de mutation sont des frais administratifs, payables pour le transfert de propriété de l’immeuble, de l’ancien propriétaire vers le nouveau. Ils sont fixés à 3% du prix de cession de l’immeuble et le redevable légal des droits est l’acheteur, qui est le nouveau propriétaire. Mais les parties peuvent en convenir autrement par convention, pourvu que les droits soient payés.

L’impôt sur les fortunes.

Le législateur burundais estime que les plus riches, ceux qui affichent des signes extérieurs de richesse, de luxe et d’aisance doivent payer des taxes ou impôts supplémentaires : c’est l’impôt sur les fortunes. Ainsi, sur base de l’article 129, b, de la Loi Budgétaire 2025/2026, en cas de vente d’un immeuble ou d’une fraction d’immeubles, bâti ou non bâti, il est appliqué un impôt sur la fortune de 5% du montant de la vente hors TVA, lorsque celui-ci est égale ou supérieure à 500.00.000 Francs Burundais. Cet impôt sur la fortune est supporté par l’acheteur, celui qui affiche des signes extérieurs de richesses et d’aisance.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

La vente d’un immeuble, se trouvant dans le patrimoine d’une personne exerçant une activité d’affaires (une activité commerciale) est taxable à la TVA lorsque le prix de vente atteint le seuil d’assujettissement, soit cent millions de Francs Burundais. Lorsque l’immeuble est vendu par un assujetti à la TVA, la vente est automatiquement taxable à la TVA quelque soit le prix de la vente.

Sont exonérées de la TVA, les ventes d’immeubles :

• Les livraisons de bâtiments ou d’une fraction de bâtiments, et du sol y attenant à usage d’habitation ;
• Les livraisons de biens immeubles non bâtis, autres que celles de terrains viabilisés.

N.B : Le présent article est publié à titre informatif et n’est nullement opposable à l’Administration Fiscale qui reste souveraine dans le traitement des cas.

Par Maître Jean-Claude NZIGAMASABO